「金利が上がるとリート（不動産投資信託）は下がる」という話を聞いて、不安になっている方も多いですよね。
実際にニュースで利上げの文字が踊ると、持っているファンドの価格が下がってしまい、売ったほうがいいのか迷うのは当然です。
この記事では、金利が上がるときにリートの基準価額がどう動くのか、その仕組みと賢い向き合い方を分かりやすくお伝えします。
読み終わるころには、今のガタガタした動きに惑わされず、どっしりと構えて投資を続けられるようになっているはずです。
利上げでリートファンドは下落する？損をしないための答え
金利が上がるとリートが売られやすくなるのは、投資の世界ではよくある動きです。
多くの人は「金利上昇＝リートはダメだ」と思い込みがちですが、実は下落する理由はいたってシンプルです。
損をしないためには、まず「なぜ価格が動くのか」という背景を冷静に整理することから始めましょう。
短期的には価格が下がりやすいのがこの世界のルール
利上げのニュースが出ると、リートファンドの価格は真っ先に下落する傾向があります。
これは、リートが「借金をして不動産を買う」という仕組みで成り立っているからです。
金利が上がれば返すお金が増えるため、投資家たちは「将来の儲けが減るかも」と警戒して先に売ってしまうのです。
実際に東証リート指数も、利上げが話題になると1,800ポイントを切るような場面が見られました。
このように、金利とリートの価格はシーソーのような関係にあるのが基本です。
ニュースが出た直後の下落は、市場が過剰に反応している一時的なパニックであることも少なくありません。
- 金利が上がると、リートの「将来の利益」が少なく見積もられる
- 投資家がリスクを避けて、リートからお金を引き上げる動きが出る
- 心理的な不安が先行して、本来の価値以上に売られすぎることがある
借金の利払いが増えることで配当金が減る仕組み
リートは投資家から集めたお金だけでなく、銀行からもたくさんのお金を借りてビルやマンションを買っています。
リート全体の平均的な借金比率（LTV）は40%から45%ほどです。
金利が上がるとこの借金の利息が増えてしまうため、私たちが受け取る分配金（配当金）が減る原因になります。
ただ、多くのリートは借りているお金の約90%を「固定金利」で契約しています。
そのため、世の中の金利が上がっても、すぐにすべての利払いが跳ね上がるわけではありません。
「今すぐ分配金がゼロになる」といった極端な心配は、仕組みを知れば不要だということが分かります。
投資家が債券に流れることで売られやすくなる理由
利上げが進むと、リートよりも「国債」などの債券が魅力的に見えてきます。
今までリートは年4.5%ほどの高い利回りが魅力でしたが、国債の金利が1%を超えてくると、安全な国債にお金を移す人が増えるのです。
リートの利回りと国債の利回りの差（イールドスプレッド）が縮まると、リートは売られやすくなります。
わざわざリスクを取って不動産を持たなくても、国にお金を貸すだけで十分な金利がもらえるなら、そちらの方が楽ですよね。
こうした投資家たちの資金移動が、基準価額を押し下げる大きな要因になります。
他の投資先との「利回りの比べっこ」によって、リートの価格は決まっているのです。
- 安全な国債の金利が上がると、リートの魅力が相対的に下がる
- プロの投資家は「利回りの差」を見て、売るか買うかを判断している
- リートの利回りが5%を超えるなど、十分に高くなれば再び買われ始める
なぜ利上げが基準価額への影響を与える？家賃と金利の関係
金利が上がると基準価額が下がるのは、不動産ビジネスの根幹に関わるからです。
でも、単にコストが増えるだけではありません。
インフレで物価が上がれば家賃も上げられるはずですが、そこには「時間のズレ」という厄介な問題が隠れています。
銀行に払う利息が増えて手元に残る儲けが少なくなる
リートが運営しているオフィスビルやマンションから入ってくる家賃は、すぐには増えません。
それに対して、銀行への利息支払いは、借り換えのタイミングで確実に増えていきます。
入ってくるお金が同じなのに出ていくお金が増えれば、当然、純粋な利益は削られてしまいます。
この「利益の減少」を投資家が嫌気することで、リートファンドの基準価額は下がっていきます。
今のJ-REITは、こうした金利上昇によるコスト増をあらかじめ予想して価格が動いています。
「コストが増える分、今の価格は安くしておこう」という調整が市場で行われているのです。
借り換えのタイミングでじわじわと効いてくるコスト
リートが銀行から借りているお金には、それぞれ返済期限があります。
数年前に低い金利で借りたお金を、今の高い金利で借り直すときに、初めてコストアップが確定します。
J-REITの多くは借金の平均残存期間が4年から5年ほどあり、影響はかなりゆっくりと現れます。
つまり、利上げが始まったからといって、来月の利益が半分になるようなことはまずありません。
数年かけて少しずつコストが増えていくため、その間に家賃を上げるなどの対策を打つ余裕があります。
「一気にダメになる」のではなく、数年がかりの緩やかな変化であることを理解しておきましょう。
- 借金の期限が分散されているため、一斉に利息が増えるわけではない
- 低金利のときに借りた「貯金」が、しばらくの間は盾になってくれる
- 運用会社は金利上昇に備えて、早めに資金を調達するなどの工夫をしている
物価高で家賃を上げられるまでにかかる時間の壁
インフレで物価が上がると、本来は不動産の家賃も上がるのが自然な流れです。
しかし、オフィスの契約などは2年から3年ごとの更新が多いため、家賃を上げるまでに時間がかかります。
金利コストが先に上がり、家賃収入があとから追いかけてくる「タイムラグ」が、リートにとっては苦しい時期になります。
この苦しい時期を耐え忍んでいる間、基準価額には下押し圧力がかかり続けます。
でも、家賃の改定が進んで収益が改善してくれば、基準価額は再び上昇に転じるはずです。
今の基準価額の下落は、家賃が上がるまでの「我慢比べの期間」を反映していると言えます。
リートファンドの下落はいつ止まる？過去の動きから下値の強さを検証
「どこまで下がるの？」と不安なときは、過去のデータやリートの「本当の価値」に注目してみましょう。
実は、リートには「これ以上は下がりにくい」という底値の目安が存在します。
その目安を知っておくだけでも、パニック売りを防ぐ強力な武器になります。
実際に金利が上がる「前」が一番大きく下がる
投資の世界には「噂で売って事実で買う」という言葉があります。
リートの価格が一番大きく下がるのは、実際に利上げが行われるときではなく、「利上げが来そうだ」とみんなが騒いでいるときです。
実際に利上げが始まってしまうと、材料が出尽くしたとして、価格が安定したり逆に上がったりすることもあります。
過去の利上げ局面でも、発表の数ヶ月前からダラダラと下げ続け、発表後は落ち着きを取り戻すケースが多く見られました。
「これから金利が上がるぞ」という恐怖心が、最も価格を押し下げるのです。
もし今、すでに大きく下げているのなら、最悪の時期を通り過ぎつつある可能性も考えられます。
過去の利上げ局面でも分配金はそれほど減っていない
基準価額は激しく動きますが、実はリートから支払われる分配金は意外なほど安定しています。
過去に金利が上昇したときでも、J-REITの分配金が半分になったような例はほとんどありません。
運用会社が物件を入れ替えたり、経費を削減したりして、分配金を維持する努力をするからです。
投資信託の価格だけを見ていると大損している気分になりますが、通帳に入る分配金はしっかり残っています。
「価格の変動」と「受け取れる現金」を分けて考えることが、リート投資ではとても大切です。
分配金利回りが4.5%を超えていれば、持っているだけで着実にお金は積み上がっていきます。
- 基準価額が下がると、相対的に「分配金利回り」は高くなる
- 利回りが魅力的になれば、それを狙った新しい買い手が必ず現れる
- 収益力の高い物件を持っているリートほど、底値は硬い
基準価額が下がりすぎると逆に買い注文が入るポイント
リートには、持っている不動産の価値から計算した「解散価値（NAV）」という目安があります。
この価値を基準価額が下回る「NAV倍率1.0倍割れ」の状態になると、さすがに安すぎると判断されます。
今、多くのJ-REIT銘柄はこの1.0倍を下回っており、中身の不動産をバラ売りするよりも安い価格で放置されています。
ここまで安くなると、プロの投資家や海外のファンドが「バーゲンセールだ」と思って買いを入れ始めます。
これが「下値の強さ」の正体であり、リートがゼロ円にならない理由でもあります。
本当の価値よりも安く売られている状態は、実は絶好の買いチャンスである可能性が高いのです。
基準価額への影響が心配な人が見るべきチェックリスト
自分の持っているリートファンドが利上げに強いかどうかは、中身を少し覗けば分かります。
難しい分析は不要で、運用報告書などにある3つの数字をチェックするだけです。
これを確認しておけば、金利が上がっても慌てずに済みます。
借金のうち「固定金利」が何パーセントを占めているか
金利上昇の影響を一番受けるのは、変動金利でたくさんお金を借りているリートです。
逆に、固定金利の比率が高ければ高いほど、利上げのダメージを遠ざけることができます。
優良なJ-REIT銘柄であれば、固定金利の比率を90%以上に保っているはずです。
この比率が高いリートは、いわば「金利の暴風雨」を頑丈なシェルターの中でやり過ごしている状態です。
自分のファンドがどれくらい固定金利を使っているか、一度確認してみましょう。
固定比率が高い銘柄を選んでいれば、目先の利上げにビクビクする必要はありません。
次の借り換えがいつ来るかを示す平均残存期間
「平均残存期間」とは、借りているお金を返すまでの残り時間の平均です。
この期間が長ければ長いほど、高い金利での借り換えを先延ばしにできていることになります。
一般的に4年から5年以上の期間があれば、かなり余裕を持って運用できていると判断して良いでしょう。
もしこの期間が短いと、すぐに高い金利で借り直さなければならず、利益が急激に減るリスクがあります。
「借金の期限をどれだけ先まで伸ばせているか」は、リートの防御力そのものです。
防御力が高い銘柄なら、家賃が上がるまでの時間を十分に稼ぐことができます。
- 期間が長いほど、金利上昇のダメージがゆっくりになる
- 運用会社の資金調達の「上手さ」が出るポイント
- 5年以上の余裕がある銘柄は、利上げ局面でも安心感が強い
建物や土地の価値に対して価格が安すぎるかを示す数字
先ほど触れた「NAV倍率」も、必ずチェックしておきたい指標です。
これは株式投資でいうPBR（株価純資産倍率）のようなもので、1.0倍が基準になります。
1.0倍を切っていれば、そのリートは「実物の不動産価値よりも安く買い叩かれている」という意味になります。
今のJ-REIT市場は、多くの銘柄が1.0倍を大きく割り込んでいます。
これは、すでに利上げによる悪影響を市場がたっぷりと織り込んで、相当安くなっている証拠です。
「すでに十分安い」という事実は、さらなる下落を防ぐ強力なクッションになります。
利上げ局面でもリートファンドの下値の強さが期待できる理由
利上げは確かにリートにとって逆風ですが、一方で「なぜ利上げができるのか」という背景を忘れてはいけません。
利上げができるのは、景気が良くて物価が上がっているからです。
この「インフレ」という側面が、最終的にはリートの強い味方になってくれます。
インフレが進むと最終的には家賃も上がっていく
物価が上がって、みんなの給料も上がれば、ビルのオーナーであるリートも家賃を上げやすくなります。
コストが増えるのは嫌なことですが、それ以上に家賃収入を増やすことができれば、リートの価値は上がります。
不動産は「インフレに強い資産」の代表格であり、紙の通貨と違って価値が目減りしにくいのです。
最初は金利コストに苦しみますが、時間が経てば家賃アップでそれを取り返せるのが不動産投資の良さです。
「利上げ」だけでなく、その原因である「インフレ」にも目を向ければ、リートの底力が見えてきます。
物価高が続けば続くほど、長い目で見れば不動産の価値は見直されるはずです。
そもそも今の価格はすでに利上げを織り込んで安い
市場は常に先を読みます。
「日銀が金利を上げるかもしれない」という情報は、すでに多くの投資家に共有されており、価格に反映されています。
現在のリート指数が1,700ポイントから1,800ポイント付近で停滞しているのも、そのせいです。
つまり、これから実際に金利が上がったとしても、それは「想定内」の出来事になります。
「みんなが知っている悪いニュース」で、さらに底なしに下落し続けることは考えにくいのです。
むしろ、これ以上悪いニュースが出なければ、安すぎる価格が見直されて上昇するきっかけにもなり得ます。
- 悪い材料がすでに価格に含まれている状態を「織り込み済み」と呼ぶ
- 「これ以上は悪くならない」というムードになれば、価格は底を打つ
- 割安なときに勇気を持って持っておくことが、将来の利益に繋がる
株や債券とは違う「現物不動産」という安心感
リートが投資しているのは、都心の一等地のビルや、私たちが生活するマンションです。
これらは形のない金融商品と違って、確実な利用価値がある「現物」です。
不景気になっても、みんなが急に家を解約したり、会社をたたんだりするわけではありません。
この「実物資産であること」が、暴落時の下支えになります。
企業の業績に左右される株や、金利の影響をダイレクトに受ける債券とは、また違う強みです。
「中身は本物の建物である」という事実は、投資家にとって最後の心の支えになります。
下落をチャンスに変える？リートファンドの基準価額が下がった時の買い方
基準価額が下がっているときは、実は「安く仕込むチャンス」でもあります。
でも、いつが底かなんて誰にも分かりません。
失敗のリスクを最小限に抑えつつ、リート投資を成功させるための具体的な手順を紹介します。
一気に買わずに毎月コツコツ積み立てるのが一番安全
一番やってはいけないのは、下がったところで全財産を一度に投入することです。
さらに下がったときに精神的に耐えられなくなり、結局損をして売ってしまうからです。
おすすめは、毎月一定額を買い続ける「積立投資（ドル・コスト平均法）」です。
これなら、価格が高いときには少なく、安いときには自然にたくさん買うことができます。
基準価額が下がれば下がるほど、将来の分配金利回りを高めるチャンスだと思えるようになります。
「下がって嬉しい」と思える心の余裕こそが、投資を長く続ける秘訣です。
- 感情に左右されず、機械的に買い続ける仕組みを作る
- 価格が低い時期にたくさん口数を集めることが、将来の爆発力になる
- 途中でやめないことが、リート投資で一番大切な成功条件
1343などのETFを使って手数料を安く抑えるコツ
リートに投資するなら、銀行や証券会社の窓口で売っている高い手数料のファンドは避けましょう。
東証リート指数に連動する「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（銘柄コード：1343）」などのETFがおすすめです。
これらは信託報酬という維持費が非常に安く、基準価額が下がっている時期でもコスト負けしにくいです。
プロの投資家も指標にしている商品なので、透明性が高く、100円単位などの少額から買える証券会社もあります。
余計な手数料を払わず、市場の平均点（指数）を狙うのが、結局は一番の近道です。
コストを抑えれば、その分だけ手元に残る分配金は多くなります。
オフィスだけでなく物流や住宅など中身をバラけさせる
リートと一口に言っても、中身はさまざまです。
最近はリモートワークの影響でオフィス系は苦戦していますが、ネット通販の普及で「物流施設（倉庫）」は絶好調です。
また、どんなときでも住む場所は必要なため、マンションなどの「住宅系」は金利変動にも比較的強いです。
ひとつの用途に絞るのではなく、いろいろな種類が混ざった「複合型」や、市場全体に投資する「リート指数ファンド」を選びましょう。
中身をバラバラにしておけば、どこかがダメでも他がカバーしてくれます。
「卵をひとつのカゴに盛るな」という教訓を、リート投資でもしっかり守りましょう。
利上げによる基準価額への影響を分散するポートフォリオの作り方
最後に、リートとどう付き合っていくべきか、あなたの資産全体の中での立ち位置を考えてみましょう。
リートだけに全力を注ぐのは禁物です。
他の資産と上手く組み合わせることで、利上げの衝撃を和らげることができます。
リートだけに頼らず株や現金と組み合わせる比率
投資の基本はバランスです。
資産のすべてをリートに回すのではなく、株式や現金と適切に分けることが重要です。
一般的には、資産の10%から20%程度をリートに割り当てるのが、リスクとリターンのバランスが良いとされています。
もし利上げでリートが下がっても、他の資産がカバーしてくれれば、全体としてのダメージは小さく済みます。
リートは「高い配当金をもらうための特別なポケット」として位置づけましょう。
メインではなく、あくまで資産の脇を固める重要なパーツとして活用するのが正解です。
- リートの「分配金」と、株の「成長性」の両方を取りに行く
- 現金を持っておけば、リートが下がったときに買い増す余裕が生まれる
- 資産全体が一度にダメにならないような組み合わせを意識する
新NISAの成長投資枠で税金を払わずに受け取る
リート投資をするなら、新NISAの「成長投資枠」をフル活用しましょう。
通常、リートの分配金には約20%の税金がかかります。
1万円の分配金をもらっても、手元には8,000円しか残らないのはもったいないですよね。
NISAを使えば、この1万円をまるまる受け取ることができます。
税金がかからないメリットは、どんな利上げのダメージよりも大きなプラスになります。
長期でコツコツ積み立てるなら、必ずNISA口座を使って、効率よく資産を増やしていきましょう。
10年以上の長い目で見て配当金を再投資し続ける
リート投資の本当の力は、もらった分配金をさらに投資に回す「再投資」で発揮されます。
1年や2年の短期的な基準価額の動きに一喜一憂するのは、時間の無駄です。
10年、20年という長い期間で、分配金が新しい分配金を生む「複利」の力を信じましょう。
利上げで価格が下がっている時期は、再投資をする絶好の機会です。
安いときに分配金で新しい口数を買えば、将来、金利が落ち着いたときに大きな利益となって戻ってきます。
「今すぐ儲けよう」とせず、10年後の自分にお金を送るつもりで、気長に付き合っていきましょう。
まとめ：利上げを恐れず仕組みを知って味方につけよう
利上げ局面でのリート投資は、確かに勇気がいるものです。
でも、仕組みを知れば、過剰に怖がる必要がないことも分かったはずです。
大切なポイントを最後におさらいしましょう。
- 短期的には価格は下がりやすいが、それは仕組み上の自然な動き
- リートの借金は固定金利が多く、すぐには利益が減らない
- 物価高（インフレ）が続けば、いずれ家賃アップがリートの支えになる
- 今の価格はすでに利上げを予想して「割安」な水準にある
- 1343などの低コストなETFをNISAでコツコツ積み立てるのがおすすめ
- 資産の10〜20%を目安に、長期で分配金を再投資し続ける
金利が上がる時期は、資産を整理し、強い銘柄を安く拾うための準備期間です。
目先の数字に惑わされず、不動産という確かな資産の価値に目を向けましょう。
今日から少しずつ積立を始めて、じっくりと腰を据えた運用を楽しんでくださいね。
